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POR QUE “REGISTRAR” A ESCRITURA?

Origem da máxima: “Quem não registra não é dono”, ou “Só é dono quem registra”.

Os estudiosos da matéria, há muito, classificam em 3 (três) grupos os chamados “sistemas de transferência da propriedade imóvel”:

a) o mais antigo, denominado “sistema romano”, na realidade provém do chamado “Antigo Testamento” judaico, contendo as “10 Tabuas da Lei”, porque foi encampado pelo “Direito Justinianeu”, ou seja, a codificação do Direito elaborada no Império Romano, no reinado do Imperador Justiniano (“Corpus Juris Civilis”), e dava ênfase à TRADIÇÃO SOLENE (“traditionibus, non nudis pactis, dominia rerum transferuntur” – pela tradição e não por simples contrato transfere-se o domínio das coisas); o mais antigo exemplo, contendo todos os elementos ainda hoje indispensáveis a uma escritura pública, é o episódio bíblico de Abraão adquirindo uma sepultura para sua mulher, Sarah: “res, consensus et proetium”, identificação das partes, na presença de testemunhas, e solenemente, perante um “tabelio”, em local público;

b) o “sistema francês”, porque instituído pelo código napoleônico, adotado em quase toda a Europa e daí para as colônias das potências européias da época (inclusive Portugal e Brasil), buscando simplificar esse procedimento, e no qual A TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE DECORRIA DO PRÓPRIO CONTRATO (ou escritura); vem dessa época a praxe de se consignar que a transferência de todo domínio, posse, direito e ação, se dava “por força desta escritura”, etc. A PROVA DO DOMÍNIO ERA A ESCRITURA.

c) finalmente, o “sistema germânico”, porquanto, na Alemanha, já havia sido detectado que, podendo a escritura ser lavrada em qualquer lugar, tornava-se difícil obter informação segura tanto sobre o domínio dos imóveis, quanto sobre a existência, ou não, de ônus gravando-os; pelo que se instituiu o “registro imobiliário”, sempre no lugar onde se situa o imóvel, destinado a OPERAR A TRANSFERÊNCIA DO DOMÍNIO E A TORNAR OS ÔNUS, QUE GRAVAM O IMÓVEL, OPONÍVEIS A TERCEIROS, assegurando a publicidade. A FORÇA PROBANTE PASSOU A SER A CERTIDÃO DO REGISTRO DA ESCRITURA.

Na codificação do Direito Civil brasileiro, introduzida pelo Código Civil de 1.916, compatibilizaram-se os sistemas francês e alemão: o direito pessoal (“jus ad rem”) decorre da escritura pública, de caráter obrigatório, sendo da “substância” do ato; porém, o direito real (“jus in re”) - a transferência do domínio - fica condicionado ao registro dessa escritura no Registro imobiliário competente. Daí a nova versão: quem não registra não é dono (ou seja, proprietário), que algum publicitário, mais recentemente e em feliz expressão, transformou na afirmativa: “SÓ É DONO QUEM REGISTRA”.

Portanto, o Código Civil insere, entre os chamados “registros públicos”, o REGISTRO DE IMÓVEIS, com os objetivos de concretizar a transmissão da propriedade imobiliária e de assegurar a oponibilidade dos direitos reais perante terceiros (“erga omnes”); tal é a força desse registro, em nosso meio, que os próprios títulos judiciais ficam sujeitos a ele, para operarem a transmissão da propriedade.

O Registro de Imóveis foi inicialmente regulamentado pelo Decreto Legislativo 4.827, de 7 de fevereiro de 1.923; posteriormente, pelo Decreto 4.857, de 9 de novembro de 1.939; e, hoje em dia, pela Lei Federal 6.015, de 31 de dezembro de 1.973, recepcionada pela Lei Federal nº 8.935, de 18 de novembro de 1.994; legislação essa que, infelizmente, tem sofrido alterações, deturpando-lhe totalmente as nobres finalidades para as quais foi instituído, como guardião da propriedade imobiliária.

 

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xx de Julho de 2011 - 15:31 hs
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